역전세 반환대출 완화 가장 쉬운 정리

최근 부동산 경기 하락으로 역전세 현상이 발생하고 있습니다. 전세금 반환으로 골치가 아픈 집주인들에게 전세금 및 전세금 하락 차액분 반환을 위한 역전세 반환대출이 7월 27일 부터 1년간 한시적으로 완화되어, 어떤 방법으로 역전세 반환대출을 받을 수 있는지 가장 쉽게 알려드리겠습니다.


금융위원회 역전세 반환대출 규제완화 시행 공고문


역전세 반환대출이란

역전세 반환대출이란 최근 전세가격 하락으로 기존 세입자에 대한 전세금 반환이 어려운 집주인을 대상으로 몇 가지 조건에 부합하면 역전세 반환대출의 조건을 완화하여 대출해 주는 제도입니다.

금융위원회에서 발표한 자료를 살펴보면 아래와 같은 3가지 조건에 해당될 때 대출을 받을 수 있습니다.

역전세 반환대출 조건


❶, ❷, ❸ 조건 별 간단한 예를 들어보겠습니다.

기존세입자 전세금 5억
후속세입자 전세금 4억
기존 및 후속 세입자 전세금 차액분 1억원에 대한 대출
기존세입자 전세금 5억
계약 만료 후 퇴거 후속 세입자 못구함
기존세입자 전세금 5억에 대한 대출규제 범위 내에서 대출
기존세입자 전세금 5억
계약 만료 후 집주인 거주 예정
기존세입자 전세금 5억에 대한 대출규제 범위 내에서 대출


대출 한도

역전세 반환대출은 2023년 7월 27일부터 2024년 7월 31일까지 약 1년간 한시적으로 완화되어 적용됩니다.

개인의 경우 DSR 40% 에서 DTI 60%, 임대사업자의 경우 RTI 1.25~1.5배에서 1.0배로 변경됩니다.

DSR (총부채 원리금상환비율)
(주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금(원금+이자) 상환액) ÷ 연간소득 × 100
DTI (총부채 상환비율)
(주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자(이자, 원금제외) 상환액) ÷ 연간소득 × 100
RTI (임대업이자상환비율)
(상가가치 × 임대수익률) ÷ (대출금 × 이자율)


대출 지원 대상

역전세 반환대출의 지원 대상의 조건 중 임대기간을 제한하고 있습니다. 임대차 계약일이 2023년 7월 3일 이전에 체결이 됐었어야 합니다. 지금부터 체결된 계약은 대출을 받을 수 없습니다.

그리고 임대차 계약 만료일이 2024년 7월31일까지여야 합니다. 두가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

이는 1년 계약을 했을 경우 계약일이 2023년 7월 3일 이전 계약과 통상 전세는 2년 계약하기 때문에 2022년 8월 1일 이전 계약에 대해 대출 지원대상이 됩니다.

주택의 종류는 아파트, 연립, 다세대, 주거용 오피스텔 등이 포함됩니다.


대출금액 차액 상환

역전세 반환대출 규제완화방안 주요내용 중 3번 대출금액이 대출을 받는 집주인들에게 중요한 내용입니다.

역전세 반환대출 대출금액 상환 원칙

이 내용이 어떤 내용인지 설명해 드리겠습니다.

3-1번 역전세 반환대출을 받은 후 1년 안에 후속세입자를 구해서 전세금을 받으면 1개월 내 대출금을 우선해서 상환해야 합니다.

3-2번은 1년안에 후속세입자를 구하지 못하면 집주인이 그 집에 들어가야 합니다. 그리고 집주인이 거주했던 곳이 전세였다면 전세보금을 받아 대출금을 우선해서 상환해야 합니다.


후속 임차인 보호조치

집주인이 역전세 반환대출을 받게 되면 후속 임차인을 보호하기 위해 임대인(집주인)이 직접 전세보증금 반환보증보험에 가입해야 합니다. 임대인이 직접 하지 않으면 후속 임차인이 가입을 하고 반환보증보험료를 임대인(집주인)에게 청구할 수 있습니다.

집주인과 후속 임차인이 임대차계약서를 작성할 때 아래와 같은 특약사항을 반드시 넣어야 하며, 공인중개업소를 통해 계약해야 합니다.

임대차계약서 특약사항

  1. 반환보증 가입
  2. 임대인 보증료 부담의무 명시- 최초 계약만 해당
  3. 특약위반시 세입자는 분쟁조정위, 전세금반환요구, 은행 통보(대출 회수) 등 가능


역전세 반환대출 받은 집주인과 전세계약시 특약 문구 내용


대출약정 조건

집주인이 대출을 실행 시 아래와 같은 공통약정 및 개별약정을 지켜야 합니다. 그리고 은행은 이에 따른 필요한 모니터링을 지속적으로 실시하게 됩니다.


역전세 반환대출 시 집주인의 대출 약정 조건


역전세 반환대출 운영절차

역전세 반환대출 운영절차는 3가지 조건에 따라 운영되고 있습니다.


1. 후속세입자와 전세계약을 체결한 경우

역전세 반환대출 조건1


2. 당장 후속세입자가 없는 경우

역전세 반환대출 조건2


3. 집주인 본인이 입주하는 경우

역전세 반환대출 조건3


역전세 반환대출 받은 집주인에게 끼칠수 있는 문제점

당장 역전세 대출을 받을 수 있다고 해서 대출을 받게 되면 특정 집주인들에게는 심각한 문제가 발생할 수도 있습니다.

DSR(총부채 원리금상환비율) 40% 기준으로 대출을 받았던 집주인들은 대출한도가 DTI(총부채 상환비율) 60%로 규제가 완화되어 이전보다 많은 대출을 받게 될 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

특히, 주택담보대출 및 신용대출 등을 DSR 40%를 다 채워서 대출을 받아 사용하는 집주인의 경우 DTI 60% 기준만큼 다시 대출을 받게 되면, 신용대출 연장이 불가능 할 수도 있습니다.

통상 신용대출은 1년 만기로 운영되기 때문에 기존 신용대출을 가지고 있는 상태에서 역전세 대출을 받게 되면 신용대출 연장이 불가능해 오히려 금리가 높은 2금융권 대출 등을 이용하거나 신용대출이 막혀 자금난을 겪을 수 있게됩니다.

이에 집주인들은 역전세 대출을 받기 전에 자신의 대출 상황 등을 꼼꼼히 살펴보고, 문제가 발생하지 않도록 계획을 세운 후 대출 여부를 결정해야 합니다.