전세대출 금리 상승에 따른 세입자의 불안감과 대책

최근 전세대출 금리의 상승으로 인한 세입자의 고민이 깊어지고 있습니다. 소득은 그대로인데 실질적인 물가는 가파르게 상승하고 있어 전세대출 금리 상승은 상당한 심리적, 경제적인 압박감으로 다가옵니다. 그래서 전세대출을 더 효율적으로 관리할 수 있는 방법을 알아봅니다.


전세대출 금리 상승으로 괴로워하는 남자


1. 전세대출 금리 상승, 누구를 위협하는가?


1-1. 전세대출 금리 현황

2023년 최근, 전세대출 금리가 상승세를 보이고 있습니다. 대표적인 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 변동형 전세대출 금리는 연 3.56~5.56%로 상승하였습니다. 이는 지난달에 비해 0.11%포인트씩 증가한 수치입니다. 전세대출 고정 금리는 연 3.85~5.65%로 유지하고 있습니다.



1-2. 세입자의 고민

이러한 지속적인 전세대출 금리 상승 상황에서 세입자들의 고민이 깊어지고 있습니다. 전세대출은 대부분 변동 금리로 이루어져 있고, 금리 조절이 어렵기 때문에 높은 금리 부담을 안고 있습니다.


2. 전세대출의 특성과 문제점


2-1. 변동 금리와 고정 금리

전세대출은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 주택금융공사(HF) 등이 보증하고 있습니다. 즉, 대부분 세입자들이 각 기관에서 보증하는 정책성 전세대출 상품을 이용하고 있습니다. 이 중 취약계층 일부에게만 고정 금리를 제공하며, 대부분은 시장 금리에 연동되어 있는 변동 금리에 의존하고 있습니다.


2-2. 대환의 어려움

전세대출을 이용하는 세입자의 93.5%는 변동 금리를 선택하고 있다고 금융감독원이 발표했습니다. 그리고 대부분 전세 계약 기간이 2년이기 때문에 대부분의 세입자들은 금리가 높은 고정 금리 대신 변동 금리를 선택한다고 합니다.

전세대출은 보증 기관의 보증부 대출이라서 다른 금융사로 대환하기가 어렵습니다. 전세 대출은 은행에서 실행하지만, 각 보증 기관마다 보증 조건이 다르기 때문에, 금리가 저렴한 다른 은행의 전세대출 상품으로의 대환은 실질적으로 힘든 상황입니다.

각 보증 기관 별 조건은 아래와 같습니다.

주택도시보증공사(HUG)서울보증보험(SGI)주택금융공사(HF)
보증비율100%100%90%
보증금액수도권 7억원, 그 외 5억원7억원수도권 7억원, 그 외 5억원
은행의 전세대출 변동 금리의 경우 시장 금리에 각 은행별 가산 금리로 책정되며, 가산 금리는 대출 실행 시 정해진 뒤 변동되지 않습니다. 전세대출 금리 인하를 위해 은행이 가산 금리를 낮추더라도 기존 전세대출을 사용하는 세입자들에게는 가산 금리가 변동되지 않기 때문에 혜택을 받을 수 없습니다.
즉, 가산금리 인하 혜택을 받기 위해서는 신규 전세대출을 받거나 임대보증금 증액에 따라 계약이 갱신되어야 가능합니다.


3. 해결방안과 제안


3-1. 규제의 문제점

전세대출을 재대출하거나 임대보증금을 증액 없이 신청할 경우 DSR 40% 규제를 충족해야 하는 문제가 있습니다. 이는 높은 금리 부담을 겪고 있는 세입자에게 큰 부담을 주고 있습니다.

전세대출은 세입자의 신용도와 상관없이 각 보증기관의 보증으로 대출이 실행되기 때문에 신용대출의 금리인하요구권을 사용할 수 없는 문제가 있습니다. 그러나 일부 상품의 경우 보증비율에 따라 금리인하 요구권을 적용할 수 있기 때문에, 본인이 대출받은 금융기관에 금리인하요구권 청구가 가능한지 확인이 필요합니다.

그러나 보증비율을 제외한 비율만큼 금리인하요구권 청구가 가능해 실제 체감하는 금리 인하 효과는 얻기 힘들 수 있습니다.



3-2. 대책 필요성

금융위원회 또한 전세대출은 실질적 담보없이 만기가 짧아 주택저장증권(MBS) 발생이 어렵기 때문에 전세대출에 대한 금리를 낮추기 어려운 구조라고 설명하였습니다.

은행권 관계자는 전세대출 금리 부담을 낮추는 방안을 고민해야 한다고 지적하고 있습니다. 특히 20~30대의 젊은 세대가 실거주용으로 주로 전세대출을 이용하고 있기 때문에, 전세대출 금리 인하 및 대환에 대한 더욱 시급한 대책이 필요합니다.

일부 카카오 뱅크는 9월 13일 부터 전세자금대출 대환 서비스를 출시했습니다. 계약 종료 전 이사를 할 경우 금리 비교 후 카카오 뱅크로 갈아탈 수 있습니다.



4. 결론

전세대출 금리의 상승은 많은 세입자에게 경제적 부담을 느끼게 만들고 있습니다. 변동 금리의 특성과 대환의 어려움 등 다양한 문제점이 있지만, 이에 대한 해결방안 마련이 시급하다는 것은 명확합니다.

현재의 상황을 근본적으로 개선하기 위해서는 정부와 금융기관, 그리고 세입자 모두가 함께 노력해야 할 시점입니다.

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