50년만기 주택담보대출 묘수인가 악수인가

최근 주택담보대출의 가장 큰 화제는 50년만기 주택담보대출 상품입니다. 몇년 전만 하더라도 주택담보대출 상품은 최장 30년 만기였습니다. 이제는 50년만기 주택담보대출 상품이 출시되어 판매되고 있습니다. 과연 이 상품이 좋은지 나쁜지 알아보도록 하겠습니다.


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50년만기 주택담보대출

23년 1월 SH수협은행을 시작으로 KB국민은행, NH농협은행, 하나은행, 제주은행, 광주은행, 부산은행, 대구은행 등 지방은행 및 대형은행들이 50년만기 주택담보대출 상품을 출시하기 시작했습니다. 아직 신한은행과 우리은행은 출시를 하지 않았지만, 곧 출시를 검토 중이라고 합니다.

그럼 이 상품에 대해 알아보도록 하겠습니다.


장점

50년만기 주택담보대출의 장점에 대해 살펴보겠습니다.

이 상품의 가장 큰 장점은 대출 가능 액수가 증가하는 것입니다. 현재 대출 규제의 가장 핵심적인 사항은 DSR(총부채원리금 상환비율) 입니다. DSR = 모든 대출의 연간 원리금 / 연소득



DSR의 경우 은행의 경우 40%를 넘지 못합니다. 최근 대출 가능 금액이 줄어드는 가장 큰 이유 중 하나입니다. 그런데 만기를 50년으로 늘리게 되면 자연히 대출 가능 금액이 늘어나게 됩니다.

즉, DSR 계산 시 대출 기간이 50년으로 늘어나 모든 대출의 연간 원리금이 줄어들기 때문에 DSR 40%를 유지하더라도 대출 가능 금액이 늘어날 수 있게 됩니다.

아래는 조선일보에서 하나은행 자료를 이용하여 보여준 예시입니다.


50년만기 주택담보대출 기간별 한도금액


연소득 5,000만원, 원리금 분할상환 방식 주택담보대출 평균 금리 연 4.36%로 가정했을 때 30년 만기로 대출 시 3억 3,400만원이 가능하지만 50년으로 만기를 변경했을 시에는 4억 600만원으로 대출 금액이 약 7,000만원 정도 증가 하게 됩니다.


단점

대출 기간이 늘어남에 따라 대출 금액이 상향되는 것을 확인할 수 있었습니다. 그러나 대출 금액이 늘어남에 따라 이자 금액도 늘어나게 됩니다.

아래 표는 위 만기 기간에 따른 대출 가능금액 표와 같은 조건일 때 이자 납입 금액입니다.

만기대출액 3억원대출액 5억원
월 납입액총 이자액월 납입액총 이자액
20년187만5352원1억5000만원312만5587원2억5000만원
30년145만9203원2억3800만원249만2005원3억9700만원
40년132만1810원3억3400만원220만3017원5억5700만원
50년122만9539원4억3800만원204만9232원7억3000만원
※ 연소득 5,000만원, 원리금 분할상환 방식 주택담보대출 평균 금리 연 4.36%로 가정


대출액 3억원일때 30년 만기 시 월 납입액 145만 9230원에서 50년 만기 시 122만 9539원으로 납입하면 됩니다.

대출액이 3억원일때 이자 총액의 경우 30년 만기 시 2억 3800만원, 50년 만기 시 4억 3800만원 이자만 2억원을 더 내야 합니다. 그러나 대출액이 5억원이 되면 이자 총액이 30년 만기 시 3억 9700만원, 50년 만기 시 7억 3000만원 이자만 3억 3300만원을 더 내야 합니다.

일부는 억~ 소리 내며 2억 및 3억3300만원을 더 어떻게 내냐며 그냥 30년 만기를 선택할 수도 있지만, 일부는 대출도 더 할 수 있고 납입 기간도 20년이나 더 여유가 있으니 괜찮다고 생각하시는 분들도 있을 수 있습니다.

그래서 50년 만기 대출을 받게되면 이자 총액은 엄청 불어나게되고, 거의 평생 빚을 갚으며 살아가야 하는 만큼 신중히 대출을 받아야 한다는 지적도 있습니다.


50년 만기로 4억600만원 대출 시 상환 기간별 잔액


특히, 40대~50대가 50년만기 주택담보대출을 받게 되면 사후에 빚이 남아 자녀들에게 상속될 수 있습니다.


50년만기 주택담보대출 바라보는 관점

50년만기 주택담보대출 상품에 대해 설명드렸습니다. 30년 만기 대출 상품에 비해 50년 만기 대출 상품의 이자 총액이 눈덩이 처럼 불어나는 것을 봤습니다.

그러나 50년만기 상품이 일부 호응을 얻는 심리는 주택 가격이 꾸준히 오를 것이라는 믿음때문입니다. 초기 목돈으로 주택을 구입하고, 주택 가격이 올랐을 때 팔게되면 그게 더 남는 장사라고 생각하기 때문입니다. 또한 대부분 주택담보대출 상품들은 3년이 지나면 중도상환수수료를 면제해 주기때문에 수수료에 대한 부담도 덜 수 있고, 월납입 상환금액도 적기 때문입니다.

즉, 집을 높은 금액의 대출을 받아 집을 사고, 3~10년 후 집값이 오르면 팔아 시세차익을 남길 수 있고, 혹여나 대출 후 3년이 지나 낮은 금리의 대출 상품이 나오면 수수료 없이 갈아탈 수 있기 때문입니다.

그래서 대출을 많이 받을 수 있고, 원리금 및 이자를 적게 낼 수 있는 50년만기 주택담보대출 상품이 인기를 끌고 있는 것입니다.

은행 측에서도 과거 50년만기 상품에 대해 부정적이었으나, 최근 DSR 40%라는 담보의 확실성으로 인해 위험 부담이 크지 않아 은행에서도 적극적으로 50년만기 상품을 판매하고 있습니다.

전문가들은 경고합니다. 우리나라의 심각한 저출산 문제와 고령화 문제로 인해 부동산 경기가 지속적으로 나빠질 경우, 이러한 50년만기 주택담보대출은 평생 족쇄로 작용할 수 있기 때문입니다. 즉, 주택 가격이 지속적으로 하락하게 되면 대출 원금을 상환하기가 힘들어지고, 노후에 상환금에 대한 부담이 너무 커지기 때문입니다.

50년만기 주택담보대출을 받으려고 생각하시는 분들은 위에서 말씀드린 내용을 잘 생각해 보시고 본인에게 가장 적합한 기간을 선택하여 대출을 받으시길 바랍니다.