DSR, DTI, LTV 주택 담보 대출 용어 설명

주택 담보 대출 시 DSR, DTI, LTV라는 용어를 들어보셨을 겁니다. DSR, DTI, LTV 용어들이 무엇을 뜻하는지 그리고 나는 이 용어들의 조건에 해당하는지에 대해 예시 및 아주 쉬운 설명과 함께 자세히 알아보겠습니다.


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주택 담보 대출 시 알아야 하는 용어

주택 담보 대출을 알아보면 다양한 용어가 나오게 됩니다. 그리고 주택 대출 관련 뉴스에서도 이러한 용어가 특별한 설명없이 사용되곤 합니다. 그래서 주택 담보 대출 시 꼭 알아야 하는 DSR, DTI, LTV에 대한 용어에 대한 예시와 함께 쉬게 설명 드리도록 하겠습니다.

먼저 대출에 대한 간단한 몇 가지 용어부터 알려드리고 시작하도록 하겠습니다.

채무(債務)빚을 갚아야 하는 의무
부채(負債)남에게 빚을 짐
원리금(元利金)원금에 이자를 합한 돈
상환(償還)빚을 갚거나 돌려줌


DSR 무엇입니까

DSR은 주택 담보 대출을 받을 때 가장 중요한 조건입니다. DSR조건이 까다로워 질수록 대출을 받기가 힘들어 집니다.

DSR(Debt Service Ratio)이란 총부채 원리금상환비율을 말합니다. 즉, 나의 연간 총 수입 대비 DSR비율에 따라 내가 대출 할 수 있는 금액이 달라지게 됩니다. 즉, 나의 연간 총 수입에서 매년 은행에 갚아야 하는 총 금융부채 원리금이 차지하는 비율을 나타냅니다.

계산 방법은 (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액)/연간소득X100=DSR(%)


예를 들어 보겠습니다.

  1. 나의 주택담보대출 원리금 상환액이 연간 1,200만원
  2. 기타 대출 원리금 상환액이 연간 800만원
  3. A의 연간 소득이 연 5,000만원 / B의 연간 소득이 연 7,000만원

A의 DSR = (1,200 + 800) / 5,000 X 100 = 40%

A의 DSR = (1,200 + 800) / 7,000 X 100 = 29%


위 예시에서도 알 수 있듯 나의 연간 소득이 높아질 수록 대출 가능 금액도 그만큼 늘어나게 되며, 은행에서도 대출 받기가 유리합니다.

현재 DSR은 40%로 제한되고 있습니다.


DSR 적용 대출 종류

DSR 적용하는 대출DSR 적용하지 않는 대출
– 주택담보대출
– 자동차 할부금 대출
– 학자금 대출
– 전세보증금 담보 대출
– 신용 대출
– 전세자금 대출
– 주택연금 대출
– 중도금 대출
– 정부기관에서 주도하는 대출
– 기타 그 외 대출

단, 각 시기별, 정부 정책별로 다르게 적용받을 수 있기 때문에, 대출 전 꼭 은행에 문의해 보시기 바랍니다.


DTI 무엇입니까

DTI(Debt to Income)란 총부채 상환비율을 말합니다. 즉, 나의 연간 총 수입에서 매년 은행에 갚아야 하는 주택담보대출 원리금 및 기타 대출 이자 상환액이 차지하는 비율을 나타냅니다.

언뜻 DSR과 DTI가 비슷한 내용입니다. 이 둘을 헷갈리기 쉽습니다. 그러나 딱 한가지 차이점이 있습니다.

DSR주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금(원금 + 이자) 상환액
DTI주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자(이자, 원금제외) 상환액

예를 들어 보겠습니다.

  1. 나의 주택담보대출 원리금 상환액이 연간 1,200만원
  2. 기타 대출 원리금 상환액이 연간 800만원(원금 700만원, 이자 100만원)
  3. A의 연간 소득이 연 5,000만원

A의 DSR = (1,200 + 800) / 5,000 X 100 = 40%

A의 DTI = (1,200 + 100) / 5,000 X 100 = 26%


즉, 같은 조건에서 DTI가 DSR보다 유리한 결과를 얻을 수 있습니다. 그래서 DSR로 계산하게 되면 부채금액이 훨씬 높게 잡히기 때문에 대출 조건이 깐깐해 질 수 밖에 없습니다. 일부에서는 DSR 규제가 완화될 필요성이 있다고 말하고 있는 것입니다.


LTV 무엇입니까

부동산에 대해 관심이 있는 분이라면 무조건 들어봤던 용어 중 하나가 LTV입니다. 대부분 주택 담보 대출 가능한 비율 정도로 알고있습니다.

LTV(Loan To Value ratio)는 주택담보대출비율을 말합니다. 즉, 주택시세 대비 몇 프로까지 주택 담보 대출을 받을 수 있는지를 알려주는 비율입니다. 주택시세는 국세청 기준시가, 감정가액, KB부동산시세 등 평가 자료를 활용해 주택시세가 결정됩니다.


예를 들어 보겠습니다.

  1. 나의 주택 시세가 6억원
  2. 나의 지역 LTV가 50%

내가 받을 수 있는 주택 담보 대출 금액은 6억원 X 50% = 3억원 즉, 나는 최대 3억원의 주택 담보 대출을 받을 수 있습니다.


LTV는 지역별로 조건이 다르며 통상 40~70% 정도로 제한되어 있습니다. 크게 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상 지역, 기타지역으로 구분됩니다. 최근 뉴스 보도에 따르면 조정대상 지역은 부동산관리지역1단계, 투기지역 및 투기과열지구는 부동산관리지역2단계로 명칭이 개편된다고 합니다.

현행 제도를 살펴보면 LTV는 조정대상지역, 투기지역 및 투기과열지구 모두 50% 제한 되어 있습니다.


뉴스로 보는 DSR, DTI, LTV 용어 이해

최근 뉴스를 살펴보면 부동산 경기 하락으로 역전세 물량이 쏟아지고 이를 해결하기 위해 정부에서도 주택 담보 대출 규제 시 DSR(총부채원리금상환비율) 대신 DTI(총부채상환비율)를 적용하여 대출 규제를 완화하겠다는 발표를 했습니다. 대출 규제를 완화하여 주택담보대출금이 늘어나더라도 그러나 LTV(주택담보대출비율) 규제가 여전해 효과가 크지 않을 수 있다는 지적이 나오고 있습니다.


최근 발표된 뉴스 내용입니다. 뉴스 내용을 이해하기 위해 예시를 통해 내용을 살펴보겠습니다.

  1. 대출금리 4.0% , 대출만기 30년, 기타 대출 없음
  2. 연소득 5,000만원
  3. 주택 시세 8억원
  4. DSR 40%, DTI 60%, LTV 50%

DSR 적용 대출 가능 금액 : 3.5억원

DTI 적용 대출 가능 금액 : 5.25 억원

LTV 적용 대출 가능 금액 : 4억원

뉴스에서 설명하듯 DSR대신 DTI를 적용하면 최대 5.25억원의 대출이 가능하지만 LTV가 50%로 제한되어 있어 최대 4억원 밖에 대출을 할 수 없습니다. 그래서 뉴스에서도 이 부분에 대한 지적을 하고 있습니다.


DSR, DTI ,LTV 에 대한 용어 정리 및 계산 방법에 대해 알아봤습니다. 주택 담보 대출 시 꼭 필요한 내용입니다. DSR, DTI ,LTV 이 3가지 용어에 대해 이해하셨기를 바랍니다.


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